El auge inmobiliario dispara el negocio de la banca extranjera en España

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Crédit Agricole, ING, Natixis, Deutsche Bank, Axa y Allianz son las firmas más activas. La inversión puede superar los 10.000 millones este año, según las previsiones.

La inversión inmobiliaria no residencial alcanzó el pasado año la cuantía récord de 14.000 millones de euros. Una cifra que demuestra el interés que existe por comprar activos en España y que no ha pasado desapercibida entre las entidades financieras extranjeras que, tras la huida de este mercado protagonizada por algunas de ellas, han regresado para aprovechar la recuperación del inmobiliario español.

Estas firmas han vuelto a abrir el grifo de financiación en España, pero sin asumir los riesgos de la anterior etapa, al financiar a inversores institucionales, de probada solvencia, en operaciones con respaldo hipotecario y con tasas de rentabilidad mayores que otra clase de negocios ahora en mínimos por los bajos tipos de interés actuales.

“Es un sector atractivo por el producto, por el riesgo y por la rentabilidad”, explica Julián Bravo, responsable de Real Estate de ING Wholesale para España y Portugal, entidad que ha participado en la financiación de la compra de Torre Espacio por parte del Grupo Emperador. “Los dos principales atractivos del mercado inmobiliario en España son su seguridad jurídica y la alta y progresiva profesionalización de los clientes”, asegura Koldo Ibarra, responsable del departamento de Real Estate Finance de Natixis Madrid, que ha financiado ininterrumpidamente el sector durante los últimos 15 años.

“Entre la banca española, los que están más activos son el binomio Santander-CaixaBank, mientras que en la banca extranjera destacan Crédit Agricole, ING y Natixis, y también los fondos de deuda de aseguradoras como Allianz y Axa, así como el fondo de deuda de Deutsche Bank”, señalan fuentes del sector.

Las favoritas
Las firmas internacionales son las favoritas para las grandes operaciones de inversión, tanto corporativas como de destacados activos. “Estas entidades van a encontrar sus clientes más probables en inversores, en general extranjeros, en proceso de compra de activos con volúmenes grandes, que quieren un solo prestamista y que buscan términos que incluyen poca amortización del préstamo durante la vida del mismo”, explica Michael Madigan, director de Capital Advisors de CBRE.

A eso se une el conocimiento que tienen las entidades extranjeras de los compradores que están más presentes en estos momentos en España. “En las financiaciones de activos inmobiliarios -tanto para activos singulares como en el caso de portafolios de activos o carteras- los clientes son, en muchos casos, inversores internacionales, que han sido históricamente clientes muy activos de la banca internacional”, recuerdan fuentes de Deutsche Bank. “Muchos fondos internacionales ya trabajan con nosotros en otros países, por lo que existe un vínculo comercial”, coincide el directivo de Natixis.

El foco de las entidades financieras foráneas son operaciones de grandes volúmenes, algo que, en el caso de la banca española, debe pasar por múltiples controles debido a la excesiva exposición al ladrillo que aún soportan en sus balances, según fuentes del sector. Además, la banca nacional prefiere operaciones donde pueda lograrse la venta cruzada de productos, algo que se da en mayor medida en el mercado residencial.

“Las entidades extranjeras buscan financiar, sobre todo, operaciones por encima de 50 millones de euros. Tienen una ventaja aquí porque los bancos españoles suelen tener limitaciones internas en el volumen de préstamo que pueden hacer solos y para llegar a tamaños grandes necesitan asociarse con más bancos. Estas entidades también buscan ofertar más cuantía de préstamo (apalancamientos altos) a mayor precio/margen. En cambio, están más cómodos que los bancos españoles en retrasar el repago del principal”, agrega Madigan.

Grandes fondos y Socimis
Los fondos internacionales más destacados así como las grandes Socimis cotizadas han recurrido a financiación internacional para sus compras en España. Entre ellos, el fondo TH, uno de los inversores más activos, que acaba de financiar la compra de tres centros outlets en España (en una operación paneuropea junto a la inmobiliaria española Neinver con un total de cinco inmuebles) por un importe de 187 millones de euros, crédito obtenido a través de la sucursal española de Crédit Agricole y de Natixis.

“Si el producto es bueno hay mucha competencia de las entidades y existen múltiples opciones para financiarlo. En nuestro caso la práctica habitual es cerrar la financiación en paralelo al proceso de compra y con ratios de préstamo-valor (LTV) que varían entre el 40% y el 55%”, asegura Marta Cladera de Codina, directora del negocio de TH Real Estate para la Península Ibérica.

Otro ejemplo es el de la compañía británica Intu Properties, que acaba de cerrar una operación de financiación con Crédit Agricole de 210 millones de euros, a través de su vehículo de inversión en España, la Socimi Asturias Retail & Leisure.

Algunos bancos extranjeros reconocen que el estallido de la burbuja inmobiliaria y la tormenta que se desató en España mantuvieron a muchos de ellos alejados del riesgo nacional. Ahora, las tornas han cambiado y la intensidad de su regreso es aún más notable porque partían de cotas más bajas. “Después de la crisis, parte de la banca extranjera estaba infraexpuesta al sector; unos porque se mantuvieron fuera durante los años previos y otros porque habían eliminado sus exposiciones”, explican desde Deutsche Bank.

Todo apunta a que este fenómeno se mantendrá en los próximos meses, con el interés por comprar en España sin visos de agotamiento. Así, según las previsiones de la consultora CBRE, 2017 seguirá siendo un ejercicio muy positivo en volumen de inversión inmobiliaria en España, superando a años de la burbuja como 2007. “Teniendo en cuenta el pipeline que actualmente existe en el mercado, no es descabellado pensar en cifras superiores a los 10.000 millones de euros”.

“Estamos en un mercado de consolidación, sobre todo de los proyectos financiados hace dos o tres años, que lo hicieron con unas condiciones distintas y ahora se están estructurando, y que suman unos 12.000 millones de euros de inversión total. Además, hay Socimis que han cerrado compras recientes que, como por la competencia del mercado deben ser agresivas en precio, ahora deben financiar para que salgan los números”, asegura uno de los asesores habituales de estos tipos de fondos de inversión.

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